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合作建房会计处理探讨

来源:  作者:未知 [字体: ]
开发 企业 以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目,且该项目未成立独立法人公司,按分配方式可分以下两种:

  一、以分配开发产品为目的的合作

  案例1:2006年2月,甲房地产公司在开发南苑小区的过程中,因为资金不足,吸收乙公司投资900万元,丙公司投资300万元,三方约定,房产建成后,乙公司可得3000m2,丙公司可得1000m2,剩余归甲公司所有,当年11月南苑小区开发完成。假如“首次分配”时,能够 计算 出计税成本为2800元/m2。

  31号文件规定:开发企业在首次分配开发产品时,如该项目已经结算计税成本,其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额。

  笔者认为:由于未能成立独立法人公司,乙、丙公司不是 法律 意义上的股东,也不属于代建性质,只是定向销售的客户,因此, 会计 处理为:

  1.收到乙、丙公司投入资金时

  借:银行存款1200万  

    贷:其他应付款———乙公司900万

      ——丙公司300万

  2.分配开发产品时

  借:经营成本1120万[(1000+3000)×2800=1120万]

    贷:开发产品1120万

      同时结转收入:

  借:其他应付款———乙公司900万  

    ——丙公司300万  

    贷:经营收入1200万

  3.计提营业税

  借:营业税金及附加66.6万  

    贷:应交税金———应交营业税66.6万

  1200-1120-66.6=13.4万元应计入甲公司当期应纳税所得额。

  续案例1:假如分房时无法计算计税成本,则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理,即:1200万×15%(假如项目所在地计税毛利率为15%)×33%=59.4万元

  1.收到乙、丙公司投入资金时

  借:其他应付款1200万

    贷:预收账款1200万

  2.根据税法规定,商品房预售时需交纳营业税

  借:待摊费用———预交营业税金及附加66.6万  

    贷:应交税金———应交营业税66.6万

  3.待计算出计税成本,结转收入、成本时

  借:营业税金及附加66.6万  

    贷:待摊费用———预交营业税金及附加66.6万

  借:递延税款59.4万

    贷:应交税金———应交所得税59.4万

  二、以分配利润为目的的合作

  案例2:甲、乙公司均属房地产开发公司,以甲公司名义通过拍卖方式取得一块土地,并以甲公司为主体联合乙公司共同开发,双方约定不成立独立法人公司,共同投资,利润共享,风险共担,甲公司股份比例占60%,乙公司股份比例占40%。

  31号文件规定:开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税,不得在税前分配该项目的利润,同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。
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