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浅析投资性房地产公允价值计量模式

来源:  作者:王建文  [字体: ]
  随着 经济发展 和投资观念的改变, 目前 在西方国家的 企业 中,房地产作为一种投资手段,已是非常普遍的经济现象。近年来,这种投资行为也逐渐在我国的一些企业中流行,甚至成为一些企业新的经济增长点。为了顺应我国经济发展潮流,本着与国际 会计 惯例趋同的精神,我国财政部于2006年2月15日发布了第3号准则《投资性房地产》。准则首次将投资性房地产作为一项单独的资产予以确认,并首次在对该资产计量中引入了公允价值。然而在实际 应用 中,企业仍需解决诸多投资性房地产确认与计量的相关技术难题。本文通过 分析 采用公允价值计量投资性房地产的优缺点,来分析其中存在的 问题 以及解决的办法。
  
  一、投资性房地产与公允价值计量方式简述
  
  (一)投资性房地产的概念
  随着经济的发展和投资观念的改变,房地产作为国内仅有的几种保值增值的投资品种,越来越受到一些公司的欢迎。但是,在新准则颁布之前的会计处理中,企业投资房地产都被作为固定资产看待,并按其估计的使用年限提取折旧,这种固定资产净值往往不能反映投资性房地产的真实价值,因为数年后房地产的市场价值不仅可能高于其账面净值,而且还经常高出其账面原值数倍甚至数十倍。
  投资性房地产指“企业为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产”。主要包括:已出租的土地使用权;持有并准备增值后转让的土地使用权;已出租的建筑物。
  (二)公允价值的概念
  我国的会计准则对公允价值所下定义是:“在公平交易中,熟悉情况的交易双方,自愿进行资产交换或债务清偿的金额”。公允价值应该按以下原则确定:存在活跃市场的资产或负债,活跃市场中的报价应当用于确定其公允价值;不存在活跃市场的, 参考 熟悉情况及自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格或参照实质上相同的其他资产或负债的当前公允价值;不存在活跃市场,且不满足上述两个条件的,应当采用估值技术等确定资产或负债的公允价值。
  
  二、投资性房地产采用公允价值计量的优缺点
  
  (一)采用公允价值计量的优点
  新准则引入公允价值的计量模式,是我国会计准则的一个飞跃,它对我国的会计准则变更的 历史 意义是不可估量的。
  1、公允价值计量能更真实地反映企业资产的真正价值,更真实地满足信息使用者的决策需求。以前的会计要素的计量,强调以历史成本为基础进行计量,但是在当前经济环境下,各种投资品种层出不穷,再以历史成本计价已经不能真正反映公司资产真正价值,投资性房地产的持有目的就是为了增值或者赚取租金,而不是用于出售和其他生产目的,并且取得这些资产的成本通常非常低,后来由于土地、资源的局限性,经济的发展等原因,资产的价格大幅度上涨,此时引入公允价值的计量模式可以反映其在市场上的真正价值,更确切地反映企业的经营能力、偿债能力及所承担的财务风险,更有助于信息使用者更好地做出正确的决策。
  2、公允价值计量的引入反映了 中国 会计准则与国际会计准则的趋同,满足了与国际接轨的需要。由于国际会计计量普遍采用公允价值,如果我们的会计准则仍然采用过去的账面价值的 方法 ,不仅不利于我国会计业与国际接轨,也不利于我国会计业的发展。市场经济在本质上是公允经济,对公允原则的偏离,必然会给整个国民经济带来负面 影响 。
  3、采用公允价值计量模式可以增强企业融资能力。由于目前资金紧张,各家企业尤其是房地产公司的资金需求量巨大,目前大部分房地产公司的资产负债率均在70%左右,如果采用公允价值计量模式,将大大增加企业的净资产,降低企业的资产负债率,使被低估的房地产估价更符合其市场价值,无疑将有助于提高企业向银行贷款的信誉,增强其融资能力,同时增加了净资产后,企业通过股权融资的金额也将大大增加,在一定程度上缓解房地产企业资金紧张的局面。
  4、公允价值计量模式可以在使企业在增加利润的同时不增加企业的实质性税赋。根据财税(2007)80号的规定,企业以公允价值计量的 金融 资产、金融负债以及投资性房地产等,持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额,在实际处置或结算时,处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。在采用公允价值计量投资性房地产后,企业的实际税负并没有增加,这有利于节约公司的资金。
  (二)采用公允价值计量的缺点
  公允价值的应用虽然有很多的优点,但是在我国应用中仍然存在着很多问题。
  1、采用公允价值计量可能成为调节利润的工具。由于我国相关市场的发展还不成熟,公允价值可能难以达到公允,并有可能成为利润操纵的工具。尤其是投资性房地产的公允价值的认定,如 计算 现金流量折算值时,现金流量的估计、折现率的估计甚至折现期的估计等,都需要加上人为的判断——这就在客观上存在操纵利润的可能。
  2、相关资产的公允价值难以取得。在发达的国家的市场上,各种生产要素的市场交易都十分活跃,公允价值比较容易确认,而在我国,产权和生产要素市场不很活跃、中介机构公信度低、市场执法和管理不严、会计人员素质较低等,相关的公允价值均难以取得。
  3、公允价值计量易导致价格波动频繁。在历史成本的计量体系下,资产的价值一般是固定不变的,但是公允价值是随市场价格的变化而变化的,这样固然能够合理地反映资产的当时价值,但是若该项资产价格总是频繁地变动,必然会导致财务状况和盈利能力的波动性变化,给投资者的感觉是公司财务发展不稳定。
  
  三、投资性房地产采用公允价值计量实际应用中存在的问题及解决办法
  
  (一)采用公允价值计量实际应用中存在的问题
  据统计,从2007年开始实施新准则以来,存在投资性房地产的有630家上市公司,但是这些公司绝大多数对投资性房地产采用了成本计量模式。仅有18家上市公司采用公允价值对投资性房地产进行后续计量。2007年度投资性房地产公允价值计量产生的公允价值变动净收益为22.79亿元,占有此类业务18家公司净利润的2.61%,占所有上市公司净利润的0.23%。从统计数据可以看出,大多数公司并没有采用能使上市公司相关投资业务的业绩获得提升的公允价值模式,却更钟情于继续选用历史成本计量模式,这是值得关注的现象。为什么这个与国际接轨的洋模式从引入至今却坐在冷板凳上?主要存在以下方面的问题: 转贴于论文联盟 http://www.lwlm.com
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