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探路房地产长效机制

来源:论文联盟  作者:陈东林 [字体: ]

 

探路房地产长效机制

  长效机制的建立是房地产市场打破“调控-上涨-再调控”怪圈的关键。 
  2017年注定是房地产市场不平静的一年——或许,将成为房地产市场走出“调控-上涨-再调控”怪圈的元年。 
  回顾过往的几轮运动式的房地产调控,房地产市场在“一时收一时放”的调控之下,经历了几次过山车式的颠簸,房地产依旧“疯狂”,调控也始终没有达到期待的效果。  一系列运动式调控,破坏了房地产市场正常的运行轨道,打破了市场的供需调节机制,加大了市场供需之间的不平衡,房地产市场似乎陷入了“调控-上涨-再调控”的怪圈。 
  2016年12月9日,中共中央政治局召开会议,提出“加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”。2017年7月24日,中央政治局会议再次提出,“要稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制。”随后,在国务院新闻办7月27日举行的当前经济形势新闻发布会上,房地产泡沫被界定为“灰犀牛”风险,提出要采取有效措施,妥善加以解决。 
  高层会议接连提出房地产市场的“政策连续性和稳定性”,显示房地产市场调控的制度性改革已迫在眉睫。 
  中央经济工作会议提出,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。从这个意义上看,房地产长效机制主要是为了通过“稳房价”来抑制房地产市场泡沫。 
  尽管房地产市场稳定发展长效机制迟迟未能出台,但是政策在租赁市场的推进却让市场看到了些许改革推进的曙光。 
  住建部等9部门联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,首批选取广州、深圳、南京、杭州等12个人口净流入的大中城市开展住房租赁试点工作。而广州市政府出臺了《广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》(下称“《通知》”),提出“租购同权”;上海则以低价拍出了特供租赁用途的土地…… 
  发展住房租赁市场与完善土地供给制度,可能是房地产长效机制的核心之一,将给房地产市场带来深远影响和重大意义。大力发展租赁市场的同时带来新增租房建设投资的方式可谓一举两得,既可从投资端为经济增速带来支撑,又可在提供房屋供给、缓解住房需求的同时并不附加任何的炒作热情,预计未来发展租赁市场将成为长效机制的重要一环。 
  租赁市场只是房地产长效机制的其中一个方面。按照联讯证券董事总经理、首席宏观研究员李奇霖的预计,房地产长效机制的建立还包括土地制度和供地机制、住房信息平台、保障房供应和财税金融等。 
  地产“灰犀牛” 
  自从7月17日《人民日报》头版刊发的评论员文章《有效防范金融风险》一文提出既防“黑天鹅”,也防“灰犀牛”后,各界纷纷揣测,谁是“灰犀牛”? 
  7月27日,国新办举行介绍当前经济形势的新闻发布会。中央财经领导小组办公室经济一局局长王志军对“灰犀牛”给予了详细解释,并明确指出:对存在的“灰犀牛”风险隐患,如影子银行、房地产泡沫、国有企业高杠杆、地方债务、违法违规集资等问题,要摸清情况,区分轻重缓急和影响程度,突出重点,采取有效措施,妥善加以解决。 
  从王志军的上述表态来看,房地产存在成为“灰犀牛”的风险隐患,过高的房价导致了一系列的社会和经济问题,一旦泡沫破裂危害极大。  在联讯证券看来,房价高涨首先带来了居民生活负担加大。2015年至今,中国住宅价格指数一路走高,尤其是一线城市2016年以来同比增速都在20%以上。这种情况下居民房价收入比也居高不下,一线城市一直在20%左右波动,远远超出合理范围的4%-6%,居民买房压力大。 
  其次是房地产过热、挤出实体经济。因为房地产投资收益高于实体,所以资金从实体经济涌入房地产。 
  再次,房价高涨带来巨大的贫富差距。在其他投资方式的回报率都低于房产的情况下,拥有住房的居民享受房地产红利,财富积累迅速与其他居民拉开差距,形成了以房产为条件的财富分化,加剧了国家贫富差距。 
  最后,房价高度依赖金融,房地产过热带来金融风险隐患。部分居民为了追上房地产红利的尾巴,高负债买房,导致居民部门杠杆率上升,如果杠杆超过居民所能承受的极限,房地产泡沫就会破裂,进而引发金融风险。 
  而对于房地产市场的调控思路,目前政策也已经非常清晰,就是要围绕“房子是用来住的,不是用来炒的”做文章。 
  在2016年上半年决策层提出防范资产泡沫后,各地陆续推出以限贷、限购、加大土地供应为主要手段的调控政策,到2017年第一季度,全国楼市调控已成“燎原之势”。在各种政策的高压之下,楼市调控的效果也开始显现。 
  国家统计局公布的数据显示,6月份,15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅均比上月有所降低。这

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表明,在楼市大力去杠杆的作用下,投资投机性购房得到一定遏制。 
  然而,房地产调控见效与否并不能完全靠房价来衡量,房地产调控是一场“马拉松”式的竞赛,不会一蹴而就。回顾过往几轮房地产调控,在运动式的调控下,房价在调控中被越调越高。每一次的房市调控总是被寄予降房价、稳房市的希望,但每每总是以房价上涨、房市反弹收尾。 
  因此,稳定房价;促进住房市场供给侧结构性改革;加快建立房地产长效机制成为高层对房地产调控的当务之急。 
  2017年6月底,国家发改委市场与价格研究所研究员荣晨、曾铮发表在《中国金融》一篇题为“楼市调控的政策选择”的文章中,曾提到对于地产长效机制的选择。

 

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