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房地产泡沫转化与经济转型结合的设想

来源:论文联盟  作者:李棚 [字体: ]
(三)税法调控房地产市场,不能忽视民生问题
  在我国发布房产调控的过程中,曾出现一种非正常的现象,伴随着调控制度出现的是离婚率的上升,这两者原本不存在任何正相关的关系,但是究其原因是社会公众以房产作为投资资产的投机心理,于是借助离婚作为法律形式划分房屋产权界限,并非因感情原因导致的真实离婚现象。为了避免发生类似的问题,调控过程中必须注意这样的问题。
  (四)税法调控房地产市场,要保证制度的持续性
  通过房价调控政策历次发布后房地产市场的价格表现反馈信息来看,调控政策发布的初期人们对房价的预期是下降的,并且房价可能会出现小幅度的下降,但是随后房价迅速的反弹反而会超过人们的预期。因此,保持政策的连续性显得尤为重要。
  四、房地产市场的投机资金流向示意图
  为实现投机资金顺利退出房地产市场,进入实体经济的目标。对存量房交易过程中转让方所得的交易款项,采取专户管理的措施。借助房产交易的相关平台,结合税收杠杆措施,确保专户里面的投机资金进入实体经济。根据房地产调控的需要,设计房地产投机资金流向示意图,如图1所示。
  五、多税种联合整治房地产市场泡沫具体措施
  (一)对投机性房地产征收房产税,挤压房地产市场的泡沫
  对多套房中非经常性居住用房开征房产税,通过房产税提高两套房以及多套房的持有成本,增加市场存量房交易数量,从而降低房价、解决刚需,排挤房地产市场的泡沫。根据现行房产税的规定,对个人居住用房是免征房产税。对于多套房的持有者而言,这是最大的福音。如果对多套房中非经常性居住房开征房产税,只要每年实际的房产税税负成本大于年租金收入时,也就意味着持有期间成本大于实现的租赁收入时,根据利己原则投机者是不会傻到继续亏本持有房产,那就会产生多套房的持有者转售自己的多余房产。另外,持有多套房产的成本的上升,会降低理性消费者对房地产的投资预期,这也会导致房价的进一步下降。
  在此过程中,不能忽视租金收入的问题。为了防止投机者试图利用提高租金收入来抗衡对非经常性居住用房所承担的房产税税负,我们可以借鉴德国租房法的经验,严格限制房屋租金涨价。结合我国的实际情况,对于按照国家公租房价格对外出租的非经常性居住用房可以给与减免房产税的规定。只有这样做,才能够确保在房地产市场中的投机资金渐渐流出。
  因地制宜制定房产税的税率,抑制房价上涨。我国的房产税法规主要有:房产税暂行条例和房产税暂行条例实施细则。其中实施细则是地方性法规,由省级人民政府制定,因此政策的制定可以更加贴近本地发展,避免机械、脱离实际经济发展情况。更重要的是房产税的计税规则是按年征收,意味着多套房的持有者每年都必须缴纳数额不菲的房产税。在房价如此高昂的今天,即使按照上年当地交易的平均价格计算,这也是一笔不小的费用,这对想以房地产作为投资项目的投机者而言是不可想象的,类似税法制度的执行,将会长期抑制房价的上涨。
  (二)通过所得税优惠措施,多渠道引导房地产市场退出资金进入实体产业
  通过所得税收优惠措施的引导,实现东部地区资金向中西部地区的转移。中、西部地区政府应当根据经济发展需要适度制定税收优惠措施,吸引从房地产市场上退出的闲置资金进入当地的经济建设。如果能够将这部分退出资金引导进入中西部地区的实体经济,那么对于该地区GDP的增长具有长久的促进作用。
  通过所得税收优惠措施的引导,大力推动高新技术产业的发展。发展高新技术产业,需要更多的类似于天使资金的投入,而风险偏好较高的投资者愿意成为天使投资人。高新技术企业融资难最突出的表现就是发展初期只有技术缺乏资金,而我国金融机构是最不愿意给予这样的企业融资,然而天使投资者却愿意挖掘这样的高新技术企业给与他们融资。因此,鼓励从房地产市场退出的投资人进行天使投资,并且给予相关的政策扶持。
  根据理性经纪人假设,投资人会优先选择让资金进入实体经济发展,而不是缴纳高额所得税后闲置资金。另外,创造多条进入实体经济的通道,满足不同风险偏好的投资者的理财需求。根据中国人的储蓄习惯特点,房地产投机者中的风险偏好保守者会优先选择国债投资,这比将闲置资金单纯的储蓄获得收益更高,国债也被认为是无风险的投资,而风险偏好较强的投资者,则更倾向于自主决定投资项目,进入实体经济的发展。
  (三)允许制定更多的流转税税收优惠措施,促进第三产业快速健康发展
  科学制定流转税税收优惠措施引导从房地产市场退出资金进入第三产业,会加速我国第三产业的发展,提升该产业的整体实力,提高人民群众的生活质量。我国第三产业起步较晚,但是发展势头迅猛、强劲,但却需要更多资金的投入。
  大力推进旅游业发展,提升旅游体验的质量。随着我国经济的持续快速的发展,旅游业成为第三产业中发展迅猛的产业。扶持第三产业中的文化业,向世界展示中国文化。文化实力代表国家的经济软实力,这已经成为经济发展中的普遍认识。而我国文化业发展不是很强,我国文化产业项目丰富,但是过于分散,正因为具有多样化的特点导致文化产业整体向前发展的速度迟缓。集中发展部分具有经济价值的产业,保持剩余文化不间断的传承,仍然需要资金投入和政府文化部门的协调运作。
  (四)借助房管平台实现交易资金的管控,防止资金外流
  借助房产交易管理平台和住房公积金平台,实现对多套房中非经常性居住用房税款的开征。通过房地产市场的投机资金流向示意图可知,在征收房产税之前首要任务是识别征税对象。借助房产交易管理平台对多套房的持有者进行识别之后,给予通知公告,让持有者按照调整后的房产税法确定其经常性居住用房。
  必须借助住房公积金平台管理交易资金,减少资金外流的可能性。房产交易的资金实行专户管理,这是确保资金流向的必要措施。如果让资金进入投资者个人账户,那就不能够确保房产泡沫的资金进入实体经济,从而就会丧失经济结构转型的可能性。那就不可能避免资金外流的现象出现。另外,进入专户管理有利于所得税的征收,对于坚持要将资金转入个人账户的投资者而言,资金专户管理能够确保所得税的足额缴纳,在取消个人所得税优惠的情况下,投机者将承担房产交易所得高达20%的税负,理性的投资者在这样的情况下更愿意将资金投入实体经济发展。
  六、结论
  (一)多税种的联合调控,能够抑制房价,确保投机资金远离房地产市场
  通过上述分析,笔者确信在现行税法的体系下进行微调,是可以控制房地产价格,能够长期有效抑制泡沫的增长。另外,在刚需强劲的房地产市场,通过税法能够让投机者远离该市场,让房地产市场价格回归到合理区间,满足人民大众基本的生产生活需要,同时也能够避免经济发展的大起大落,规避发生类似与日本房地产崩溃带来经济发展倒退的巨大风险。
  (二)税收优惠建立的多种投资渠道,能够引领房地产退出资金进入实体经济
  多种投资渠道的建立既可以满足资本市场中不同风险偏好投资者的投资意愿,又可以让资本流入实体经济。所以,通过现行税法的微调是能够将房地产市场中的投机资金转化发展实体经济的,实现经济转型升级的。
  税法调控比其他调控方式具有更强有力的保障,这是法律赋予它的权利,所以调控力度较大,对经济的引导能力更加明显。本文着重分析通过税法调控房地产价格的可能性,通过上述房产税、所得税、营业税的分析已经分析证明,通过税法调控房地产价格的设想有其存在的合理性和实际操作的可能性。
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